华福证券近日发布房地产研究报告：财政发力对地产有哪些影响？
以下为研究报告摘要：
财政持续发力，助力推动地产行业企稳
（1）新一轮收储拉开序幕，明确资金来源和收储主体。收储聚焦资金来源和收储主体两大问题，10月12日财政部新提专项债、补助资金支持收储。（2）存量土地处置持续松绑，专项债首次针对土储扩围。土地相关政策对存量土地处置持续松绑。10月12日财政部明确允许专项债用于土地收购。（3）普通住宅认定从放松至取消，减免土地、房产交易税费。税费政策通过放宽和取消普通住宅与非普通住宅标准，降低土地、现房交易税费。10月12日财政政策再次明确正抓紧研究与取消普宅认定相衔接的税收政策。
化风险、优供给、促需求，财政工具三箭齐发
本轮财政工具从化解风险、优化供给、促进需求三方面展开。（1）允许专项债券用于土地储备，优化土地市场供需关系，降低土地闲置率。通过将实际资金流向地产，亦有助于缓解地方政府与房地产开发商所面临的流动性债务压力。（2）支持收购存量房，优化保障性住房供给。此举既满足民生需求，又有助于消化存量房，解决房企现房库存高企问题。（3）及时优化完善与取消普宅认定衔接的税收政策，以刺激交易需求。
房企现房库存占比达新高，存量房收储势在必行
期房去库、现房累库，2020H以来现房库存占比爬升。统计2010中报以来，92家A股上市房企开发成本、开发产品，发现期房货值从2021H高位回落，现房从2021H以来持续累库。期房去库、现房累库下，现房库存占比持续爬升，从2020H的低点13.7%上升至2024H的26.7%。
出险房企现房库存占比大于未出险房企，部分小体量未出险房企亦有较高现房库存占比。整体上，出险房企的现房去化压力大于未出险房企，2024H，未出险/出险房企现房库存占比分别为26.1%/29.1%，相较于2010H提升14.5/15.9pcts；部分体量较小的未出险房企也面临较大的现房去化压力。
地方国企现房库存占比最大，部分小体量民营房企亦有较高现房库存占比。总体上，地方国企现房去化压力最大，2024H现房库存占比水平，从高至低为地方国企/央企/民企/混合所有制，分别为32.3%/24.2%/23.8%/20.9%，与2010H相比分别上升19.7/13.6/8.5/12.8pcts。部分小体量民营房企也面临较大的现房去化压力，2024H民企的算术平均口径现房库存水平达50%。
投资建议
我们认为，本轮财政部专项债与税收工具恰逢时宜，通过专项债收储存量房和存量土地，降低行业结构性的流动性风险，推进现房库存去化，改善供求关系，推动房地产市场止跌回稳。
关注以下三条主线：建议关注困境反转类房企【金地集团】、【新城控股】；关注保持拿地强度的龙头房企【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】；经营多元经营稳健发展的地方国企【浦东金桥】、【外高桥】。
风险提示
融资环境收紧超预期、房地产调控收紧超预期、房企财务报表口径误差（华福证券 陈立,于怡然）
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