东兴证券近日发布房地产行业政策点评：央行宣布降低存量房贷利率和二套房首付比，金融政策支持力度大幅加强。
以下为研究报告摘要：
事件：国务院新闻办公室9月24日上午9时举行新闻发布会，发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布，1）引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。2）将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。3）3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。4）将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。
点评：
1）降低存量房贷利率有助于降低居民利息负担，一方面有助于减少提前还贷现象和违规置换房贷的空间，提升居民消费信心；另一方面，也有望减少二手房抛压，稳定楼市预期。
2）统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，二套房购房门槛得到大幅降低。这反映了住房信贷体系正在更好的适应当前改善性需求为主导的市场现状，有助于促进市场改善性需求的释放。
3）提升保障性住房再贷款的央行资金支持比例。该政策有利于更好的推动存量商品房去库存，增强银行和收购主体的积极性，更好的推动保交楼工作和城市房地产融资协调机制落地。
4）延期经营性物业贷款和“金融16条”政策，对于增强房企的资产变现能力，续改善房企的融资环境，具有重要作用。
我们认为，大幅降低二套房首付比例和提升保障性住房再贷款的资金支持，意味着需求端政策的大力度加码，反映出央行对于维护房地产市场企稳的决心。随着此次7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，后续也有望引导新发的住房贷款利率进一步下行。随着政策的调整到位，房贷首付比例、房贷利率均处于历史低位，若一线城市和核心二线城市能够快速跟进相关调整，对于市场情绪将起到重要的拉动作用。
投资建议：我们认为，对于房企融资端的持续支持，有利于行业流动性风险的改善。同时，政策正在进一步加大对于改善性住房需求的支持力度，首付比例的大幅降低和房贷利率的持续走低，均有利于在需求端有较好支撑的核心城市市场企稳。核心城市的企稳回暖，将将利好重点布局核心城市的优质房企，华润置地、招商蛇口、绿城中国等有望受益。当前二手房供给增多以及相对于新房的价格优势，都有利于二手房成交热度的持续，门店布局以一二线为主的房产中介龙头贝壳等有望受益。
风险提示：盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产大幅减值的风险等（ 东兴证券 陈刚）
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