对不交物业费的业主，物业能否禁止其使用单元电梯及门禁系统？

最高人民法院近日以案释法，清晰界定物业催交行为的法律边界：2021年9月，某小区业主张某发现自己因欠交物业费被禁止使用门禁系统，遂将物业诉至法院。法院指出，我国民法典规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，本案中，物业催费方式违反法律规定。此后，物业恢复了张某对相关功能的使用。

近年来，物业对欠费业主采取禁用门禁、断水断电等措施的案例时有发生。

正常通行的空间、水电气热等资源的供应，是最基本的民生保障，关乎百姓日常生活、应急避险等核心需求，属于公共服务范畴。物业并非公共服务提供者，无权擅自制造通行障碍或中断资源供应。物业费虽是小区正常运转的重要保障，按约收取理所应当，但若是采取过激方式催交费用，维权就变成了侵权。

案例中，法院要求张某所在小区物业恢复业主对门禁系统的使用，不仅给了张某应有的交代，也为构建权责清晰、良性互动的社区治理规则树立标杆。遭遇收费难后，物业若与业主“硬碰硬”，结果只能是日久积怨、“两败俱伤”，闹上法庭。倒不如坐下来、好好谈，把双方权责聊清楚，严格遵守契约。只要业主按时支付物业费购买服务，物业依约提供管理保障，“冤家”也可以是“管家”，“双输”也可以变“双赢”。

禁止物业以影响业主正常生活的方式催交费用，并非对物业面临的难处视而不见。现实中，部分业主以服务细节不佳等为由拖延、拒交物业费，更有少数业主长期恶意欠费，导致物业运营资金缺口加大，影响为其他业主提供正常服务。最高人民法院在发布纠纷典型案例时阐明，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益。

一个需要直面的困境是，对于规模小、资金紧的物业而言，通过诉讼、仲裁等合法途径维权，往往面临流程长、成本高、执行慢等问题。这些现实困难，绝不能成为物业采取粗暴方式催交费用的理由，但也提醒监管部门与行业组织，在坚持法律底线的同时，有必要向前一步、主动作为，为物业合法维权提供更务实高效的制度支持。例如，可以探索建立物业纠纷专项调解机制、简化物业对恶意欠费业主的诉讼流程，疏通权益保障渠道，引导行业在法治与理性的轨道上健康发展。

物业与业主是共生共融的社区共同体，物业纠纷不能成难解的死结。双方都多一些换位思考的体谅，少一些意气用事的对抗，才能共同将社区建设成温暖的幸福家园。“冤家”宜解不宜结，解决物业与业主矛盾，只有依法，也只能依法。