历经8年停工、复工波折，首农集团旗下企业开发的项目——“御林湾”终于要入市了。

不过，北京御林湾以低于周边竞品30%均价入市的消息，以及项目外立面调整规划、产品过时争议、背后复杂的股东关系浮现等问题，也使这一项目一入市便引发关注。

“御林湾的8年坎坷，是‘非专业房企+复杂股东+产品迭代滞后’共同作用的结果，‘低价换量’已成为其在当前市场环境下唯一可行的出路。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受记者采访时直言。

针对项目进展缓慢、低价入市等问题，记者致电致函开发主体北京东洲房地产开发有限公司（以下简称“东洲房地产”），相关工作人员仅以“具体情况不清楚”回应，未给出实质性答复。

低价入市

12月12日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局的一则公示，为御林湾的入市按下了“预热键”。

公示显示，北京朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块项目由东洲房地产开发，此次对16栋建筑的外立面进行优化，将原石材外立面改为玻璃与铝板组合，建筑规模、高度等核心参数保持不变。该调整涉及总面积21.49万平方米，其中住宅面积21.32万平方米，商业面积0.17万平方米。

从区位看，御林湾所在的奶西板块是朝阳区北部的科创轴芯，连接中关村朝阳园、望京、未来科学城与西二旗，周边聚集了阿里巴巴、美团等数千家科技企业，潜在购买力基础雄厚。但不容忽视的是，项目周边缺乏步行可达的地铁站点，对依赖轨道交通的客群是一大短板。

项目由西区323和南区324两个地块组成，总房源约1500套，是板块内少有的大盘。其产品采用差异化定位，西区为3栋7层洋房，主打213~220平方米大平层；南区为12栋18~25层高层，面积覆盖90~155平方米。值得注意的是，项目整体还包含两个大型公租房区域。

真正让御林湾“出圈”的是其定价。据市场消息，其高层均价在6.5万元/平方米，洋房在7.7万元/平方米。相较之下，周边如国誉府、中建宸园等项目近期网签均价在8.8万元至9万元/平方米，价差高达25%~30%，“价格屠夫”之名由此而来。

“这一价格策略已引发市场连锁反应。”柏文喜分析认为，御林湾的低价入市将迫使周边竞品加大车位、装修包等形式的折扣力度，可能拉低板块新房均价3%~5%。在二手房市场，同开发商旗下的“东洲家园”挂牌价仅2.9万元~3.2万元/平方米，较大的价格倒挂使其短期内难以跟涨，甚至可能引发二手房东进一步降价，形成“新房挤压二手房”的螺旋效应。

对于去化前景，柏文喜判断，首期凭借低价或达60%去化率，但后期房源可能因产品硬伤而滞销，全盘去化周期需28至32个月。“其高层得房率仅76%~80%，户型中存在暗卫、次卧窗户狭窄、客厅面宽不足等问题，与当前市场主流的‘好房子’产品存在明显的‘代差’。”

“御林湾的低价底气源于早年拿地的成本优势。”一位长期关注市场的业内人士补充表示，项目以涉及安置性质的名义获取土地，楼面价显著低于同期市场化地块。然而，长达8年的开发周期积累了高昂的资金成本，2019年的施工安全事故导致项目长期整顿，使其错过 地产上行周期，如今只能以低价策略在下行市场中寻求突围。

8年坎坷路

御林湾开发滞缓背后，是一部非市场化房企跨界房地产的“典型教案”。

据业内人士透露，项目在2019年短暂动工后即发生安全事故，随后进入漫长的安全整顿与方案调整期，直至2023年才重新传出实质性动工消息。

进入2025年，项目进展信号愈发明确。1月3日，东洲房地产发布建设方案变更说明，披露项目将分四期开发，前两期为纯政策性住房，后两期包含商品房，全部工程计划于2026年底竣工。

1月9日，北京城建集团发布消息称，御林湾商品房西区的一栋楼体已实现主体结构封顶。

在业内人士看来，开发进程如此滞缓，与开发商东洲房地产复杂的股权构成与内耗密切相关。

天眼查显示，东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元，由首农集团全资子公司北京市东郊农场有限公司（以下简称“东郊农场”）持股51%，北京伯仲联投资有限公司（以下简称“伯仲联投资”）持股49%，形成“国企控股+民资参股”的格局。

控股股东首农集团是大型国有农业食品企业，资产雄厚，但在房地产开发领域缺乏经验与高周转意识。二股东伯仲联投资的背景则更为复杂，由3位自然人持股，投资版图多集中在矿业、科技等非地产领域。

“这种组合带来了多重问题。首先，决策效率低下，开发团队缺乏商品房经验，系统薄弱。”上述长期关注市场的业内人士表示，作为承担保障使命的国企，首农集团的开发逻辑、决策流程与市场化房企不同，存在“路径依赖”。项目最初按“保障房系统”打造，后期为迎合市场反复修改规划，导致“反复停工、拆改、重新报规”，事倍功半。此外，复杂的物业构成（混合商品房、人才房、公租房）也增加了开发与未来管理的难度。

值得关注的是，股东间的矛盾也在2022年彻底公开化。当年9月，因借款合同引发纠纷，大股东东郊农场将二股东伯仲联投资和东洲房地产一同告上了法庭。伯仲联投资不服上诉，又将大股东和东洲房地产诉至法院。

伯仲联投资上诉主张为，本案系借款合同纠纷，不属于金融类纠纷，本案应由北京市第二中级人民法院管辖。

北京市高级人民法院审理认为，本案涉及东郊农场公司、东洲公司、北京银行签订《委托贷款协议》系因委托贷款引发的纠纷，属于金融民商事纠纷，对伯仲联投资的上诉主张不予支持，维持原裁定。

天眼查显示，伯仲联投资持有的东洲房地产1470万元股权已被冻结，冻结期限至2028年。

在柏文喜看来，北京御林湾项目存在的情况并非个例，“2010年~2017年，北京土地市场中，国企为降低资金压力引入民营资方的模式很普遍，但当持股比例接近、缺乏绝对控股方时，一旦出现纠纷项目极易陷入停滞。股东多元不等于必然烂尾，但若无清晰的公司治理结构，项目拖延的概率远高于单一控股股东项目。”

他进一步表示，项目直至2023年才实质性复工，主要得益于“保交付”政策督办与接近“准现房”边际成本可控的双重推力。对于行业而言，御林湾是一则深刻警示，“当房地产进入‘好产品+快周转’时代，外行国企若沿用旧逻辑，即便拿地早、成本低也可能因产品迭代滞后、决策低效，沦为‘高价土地+过时住宅’的被动去库存典型。”

目前，北京御林湾样板间尚未开放，仅设城市展厅，并已启动渠道合作，通过提高佣金加速蓄客。这条蛰伏8年的“价格鲶鱼”能否实现预期去化，其策略将对北京朝阳区奶西板块产生何种长远影响，市场正持续关注。