无论行业处于什么时期，总有人异军突起。在两年前成功拿下东城区的金鱼池地块之后，河北鑫界房地产开发有限责任公司（下称“河北鑫界”）这个来自地方的小房企，再度围猎北京二环。
5月26日，河北鑫界的子公司福鑫（北京）房地产开发有限责任公司（下称“福鑫房地产”）从165轮竞价中“杀出重围”，以10.48亿元、16.4%的溢价率将毗邻天坛公园的蒲黄榆地块纳入囊中，再度加码对北京二环的投资。
针对拿地一事，5月27日，《华夏时报》记者致电河北鑫界进行采访，但披露的电话不能接通。福鑫房地产方面对《华夏时报》记者说：“当前不方便接受采访，公司刚刚拿地，现在正在前往设计院确定方案。”
蒲黄榆“迷你地块”成交
《华夏时报》记者注意到，近期，北京核心城区土地市场热度持续攀升。5月26日，北京丰台蒲黄榆地块进入现场竞价阶段，包括保利发展、招商蛇口、福鑫房地产、上海大华等在内的6家房企参与。
蒲黄榆地块的竞争相当激烈。在经过165轮竞价之后，福鑫房地产以10.48亿元、16.4%的溢价率竞得该宗地块。出让文件显示，蒲黄榆地块的土地面积约0.98万平米，规划建筑面积约1.98万平米，用地性质为R2二类居住用地。
5月19日，保利发展斥资41.544亿元拿下丰台太平桥地块，其与蒲黄榆地块距离仅20分钟车程，再度加码对丰台的投资或许在保利发展的战略规划之内。
此外，位置好、总价低是蒲黄榆地块备受房企青睐的主因。该宗地处于北京南二环与三环的核心位置，北侧毗邻天坛公园和龙潭湖公园，紧邻城市主干道蒲黄榆路，距离地铁站仅300米。同时，周边教育资源丰富，三甲医院更是步行可达。
除了蒲黄榆地块之外，位于顺义的高丽营地块也在同日成功出让。高丽营地块为组合地块，由R2二类居住用地和托幼用地共同组成。其中，居住用地规模约5.68公顷，规划建筑面积约6.8万平米，限高18米，容积率为1.2。
高丽营地块由顺义城发以8.39亿元的底价纳入囊中，楼面价约为1.17万元/平米。2023年6月份，高丽营地块曾以预申请的方式被摆上货架，且曾设5万元/平米的销售指导价和10.5亿元的地价上限。
小房企来头或不小
《华夏时报》记者了解到，近三年，北京共出让了3宗“迷你地块”。2025年9月份，首开股份以4.46亿元的底价摘得朝阳呼家楼南里地块，该地块土地面积仅为5300平米，建筑控制规模为7588平米，容积率2.04。
更早之前，2024年7月3日，河北鑫界以3.3756亿元的价格摇中东城金鱼池地块，该地块溢价率达到25%，销售指导价为15.1万元/平米，可上下浮动8%。值得关注的是，福鑫房地产就是河北鑫界旗下的子公司。
天眼查显示，福鑫房地产由河北鑫界100%控股，成立于2024年7月9日，也就是河北鑫界成功拿下金鱼池地块的6天后。河北鑫界的实控人为水福来，这位神秘玩家还在保定、涞水等地参与成立了房地产开发公司。
此外，水福来还在河北华电石家庄热电有限公司（下称“河北华电石家庄热电”）担任副董事长的职位。据悉，河北华电石家庄热电专注于电力与热力的生产销售及区域供热服务，是石家庄多元供热能源结构中的主力热源企业之一。
穿过股权可以看到，河北华电石家庄热电由华电国际电力股份有限公司（下称“华电国际”）持股82%，河北鑫界持股18%。而华电国际的大股东为中国华电集团有限公司，后者以电力生产与热力供应为核心业务，实控人是国资委。
后续如何开发？
力压保利发展和招商蛇口，河北鑫界大有要在北京房地产市场闯出一片天的势头。但是，截至目前，两年前拿下的金鱼池地块仍未入市，项目的备案名也未公布。
彼时，一位行业内部人士对《华夏时报》记者说：“金鱼池地块的住宅面积仅有1700平米，开发不了几套住宅。”
蒲黄榆地块的操盘难度也不小。张凯对《华夏时报》记者表示：“蒲黄榆地块需要承担一定的配建任务，包括一条需要向社会开放的11米宽街坊路，这将在一定程度上侵蚀可建面积，间接推高有效容积率，会对居住体验形成一定制约。此外，项目还需配建一处3000平米的派出所并无偿移交，这也构成了拿地时的隐形成本。”
在张凯看来，蒲黄榆地块项目限高45米，容积率2.02，适合规划低密度大户型的改善产品，预计可提供90套至100套住宅。
近年来，核心城市住宅用地供应结构持续调整，“小而美”住宅用地供应比例有所增加。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《华夏时报》记者表示，“小而美”地块一般有三个要素。一是位于城市核心城区或者成熟板块，享有区位优势与完善配套；二是规划条件优越，容积率适中，适合打造高品质改善型产品；三是起拍总价相对可控，通常在10亿元以内，显著降低房企的资金门槛。
中指研究院发布的数据显示，今年前4月，22个重点城市“小而美”地块推出占比呈逐年抬升态势，由2022年的21%持续攀升至2026年43%，占比实现翻番。
曹晶晶认为，“小而美”地块占比走高是供需两端与政策环境共同选择的结果。在供给端，大部分城市核心城区已经进入存量更新阶段，大宗宅地日益稀缺，供地更多依托城市更新中的零星地块，小地块则成为主流。在需求端，房企对确定性收益的偏好显著增强，小体量地块具有总价可控、开发周期短、资金占用少、去化速度快等优势，市场安全边际相对更高。
