平安证券近日发布地产行业周报：“止跌回稳”已具备一定条件，好产品、一二线核心区或率先企稳。 

 以下为研究报告摘要：

周度观点：本周地产板块上涨2.97%，9月末“止跌回稳”一揽子政策出台后，市场一方面关心重点城市楼市复苏持续性，另一方面对于“止跌回稳”路径及2025年楼市看法讨论增加，重申我们此前看法：

节奏：国内已具备海外楼市“止跌回稳”部分特征，关键仍在“收储+降息”节奏。本周重点50城新房成交环比降5.1%，20城二手房成交环比降6.9%，国庆后（10.8-10.25）50城新房日均成交环比9月升43.5%，20城二手房日均成交环比9月升58.3%。海外经验显示楼市企稳需居民购房能力及意愿提升（更多关注专题报告《供需框架下楼市趋势探讨》），当前房价/首付/利率下降下国内居民购房成本较高点已大幅下降，且9月百城租售比已大于十年期国债。未来一方面仍需降息降房贷利率提升租售比吸引力，同时加快收储落地优化存量库存。

路径：“好产品、一线与二线核心区”或率先“止跌回稳”。从企稳路径来看，政策规定意味着收储和城改或主要聚焦核心城市，率先提振核心城市意图明显，同时鼓励好房子背景下“高品质”住宅具备得房率/品质优势，预计“止跌回稳”将遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”路径。

房企：产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先受益。中期由于房企自身禀赋差异，走出困境时点将存在差异，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。由于二手房分流刚需加上开工下滑带来的优质供应不足，预计2025年全国商品房销售仍将下滑5-10%。

维持板块适度积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

政策环境监测：云南省、佛山市相继发布进一步促进房地产市场止跌回稳平稳健康发展若干措施。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行53.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨2.97%，跑赢沪深300（0.79%）；当前地产板块PE（TTM）37.31倍，估值处于近五年99.67%分位。

市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周（10.19-10.25）50城新房成交2.7万套，环比降5.1%；20城二手房成交2.4万套，环比降6.9%。10月国庆假期后18天（10.8-10.25）50城新房日均成交3846套，环比9月日均升43.5%；20城二手房日均成交3547套，环比9月日均升58.3%。10月（截至25日）新房日均成交同比降7.1%，环比升10.2%；二手房日均成交同比升9.1%，环比升15%。2）库存环比下降，去化周期23.2个月。16城取证库存9890万平，环比降0.4%，去化周期23.2个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面3688.9万平、成交建面2408.6万平，环比升8.1%、降32.5%；成交溢价率7.5%，环比升3pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.4%、25.8%、70.8%，环比分别降0.9pct、升1pct、降0.1pct。

风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。（平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬）

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