6月18日，北京土拍市场再掀波澜。丰台桥南城中村改造项目B区FT00-1507-9001地块迎来现场竞价，招商、越秀、厦门国贸、懋源四家房企悉数到场。
经过143轮举牌鏖战，最终厦门国贸以11.947亿元成功摘牌，溢价率15.65%，成交楼面价约5.67万元/平方米。
据悉，这是厦门国贸时隔近三年再度在京斩获新增土储——上一次在公开市场拿地，还要追溯至2023年11月顺义新城的“璟上兰园”项目。
低密背后有隐形成本
此次出让的地块位于西三环与西四环之间，丰台站北侧约500米，属于典型的四环内成熟建成区。用地性质为R2二类居住用地，占地面积约19163平方米，地上建筑规模21079平方米，容积率仅1.1，限高45米，绿地率30%。
记者了解到，1.1的容积率在北京西三环至西四环间极为稀缺，限高45米意味着未来可规划6至11层洋房或小高层产品，按照建筑规模推算，可售房源约百套，属于典型的“小而美”改善盘。
地块最大的亮点在于交通配置。项目周边形成“四轨交会+高铁枢纽”格局：距离地铁10号线泥洼站直线仅350米，距9号线丰台东大街站约470米；1公里范围内还覆盖9号线与14号线换乘站七里庄站、10号线与14号线换乘站西局站、10号线与16号线换乘站丰台站，合计4条地铁线、5座站点、3大换乘站。南侧约500米即为城际高铁枢纽丰台火车站。
商业配套方面，地块紧邻丰管路沿街商业，百米内有亿潼隆丰益购物中心，区域商圈金唐新光界、丽泽天地地铁可达。医疗资源上，解放军总医院第五医学中心（南院区）为三甲综合医院。教育方面，丰台一小丰益分校、丰台二中、丰台二小等公立学区配套完善。生态资源方面，东管头城市休闲公园步行可达。整体来看，各项配套全维度成熟。
不过，地块的低密属性背后藏着不低的隐形成本。根据出让要求，宗地西、南、东三面均须无偿配建3条对外开放的市政街坊路：西侧11米宽南北向街坊路、南侧11米宽东西向街坊路、东侧8米宽南北向街坊路，全部计入建设用地基底面积，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会。据粗略测算，三条道路合计占地超4000平方米。
此外，地块形状呈“尖角长靴”状，东南侧的尖角用地难以排布住宅楼栋，利用价值较低。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，扣除配建道路后，有效容积率将升至1.4左右，有效楼面价接近7万元/平方米，已超过万泉寺B地块水平。不过，剔除道路和尖角用地后，剩余住宅建设用地还算规整，但实际容积率预计在1.6左右，低密属性有所削弱。
地块在现场竞价过程中还出现了一段小插曲。在某一轮报价时，厦门国贸卡点举牌，但彼时主持人三声报价已落槌，随后招商再度举牌并提出异议，双方离场协商后重返竞拍现场，耗时较长。最终144轮举牌过后，厦门国贸成功摘地。这一插曲也提醒各参与方，卡点举牌与不规范举牌行为可能引发争议。
区域库存高企
值得关注的是，今年以来丰台供地节奏明显加快。前四个月未有宅地出让，但自4月30日起，万泉寺、太平桥、蒲黄榆、桥南地块相继成交，两个月内集中出让4宗宅地，且这些地块全部位于环线核心区，配套成熟、各有特点。
然而，集中供应的另一面是库存压力。中指研究院数据显示，今年以来丰台供应与成交双双放量，推出面积同比大增308%，成交规划面积同比增长75%。区域广义存量已达170.5万平方米，去化周期逼近40个月，消化压力不容回避。
周边新房市场表现也印证了这一压力。地块西北侧的懋源煜泽台、璟瑜、璟廷三个项目，今年前5个月合计网签仅45套，网签均价8.38万元/平方米。南侧的北京中国府和君礼著，前5个月分别网签10套和9套，均价分别为9.43万元/平方米和8.94万元/平方米。再往北的嘉棠璟樾，去年9月拿地时楼面价5.03万元/平方米，前5个月网签184套，网签均价7.81万元/平方米，算是区域内的走量项目。
二手房方面，周边次新项目金融街融府挂牌均价约7.4万元/平方米，北京中国府、钓云台挂牌均价则分别达到10.9万和10.2万元/平方米。三环内懋源璟岳挂牌均价高达11.6万元/平方米。综合周边新房和二手房价位，业内预判本项目未来售价或在10万元/平方米左右。
张凯分析认为，桥南地块的核心优势在于板块内缺乏同档次新房直接竞争，溢价空间相对清晰。短板则在于地块体量过小、社区感与私密性先天不足；铁路噪声的存在也可能削弱实际居住体验。此外，地块周边多为2000年前后建成的老社区，城市界面一般，对项目品质感知存在负面影响。
更值得警惕的是行业大势。当前新房产品迭代周期持续缩短，产品力快速攀升，而地价却在同步下行。存量新房与新产品之间的差距越拉越大，一旦错过销售窗口，便可能陷入“既无力与新盘竞争、也难以通过降价快速出清”的困境。因此，张凯指出，政府在供地节奏上应更加审慎，对于库存高企或新盘集中入市的板块，宜阶段性暂停新增供应，避免新地块持续冲击存量项目。
对厦门国贸而言，凭借1.1容积率的低密稀缺性、四轨交会的顶级交通配置，以及四环内的区位价值，桥南地块具备打造差异化改善产品的先天条件。但在丰台整体库存承压、竞品环伺的环境下，能否通过精细化产品定位和精准定价打开市场，将考验这家闽系房企在京的操盘实力。
